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妞妞婷婷五月天_

来源: 南方日报网络版     时间:2019-11-20 21:29:04

妞妞婷婷五月天

???? 来源:刘晓博(ID:liuxb929)、华尔街见闻(ID:wallstreetcn)10年后,中国房价最贵的城市是哪10个?中国城市的面积差别很大,所以谈城市房价要限定范围

比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有1699、1920、1997平方公里,而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里,谈论平均房价是没有意义的

在本文中,我把参与比较的房价限定在“中心城区”,而且以二手房价为准

因为北上深等一大批城市,其中心城区新盘不多,价格往往被单个楼盘所左右

10年后,有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下:香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞我的判断是,10年之后,以下城市将成为10大房价最贵城市:第一名:香港如果没有大的偶然性事件(比如地震、战争、海啸等)的严重影响,10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位

目前香港中心城区房价,基本上是北、上、深中心城区的两倍左右

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过,但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变,中国吸引外资的65%,中国对外投资的接近60%,都通过香港进行

香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站,庞大的内地资金和稀少的供应量,将继续推高香港房价

第二名:北京北京目前面临的楼市调控,在内地城市里是最严厉的

展望未来10年,北京将成为中国唯一的“超一流城市”

北京有三大优势,都是不可替代的:第一,北京是国企总部的汇聚地,目前拥有的世界500强总部全球第一;第二,北京是中国最大的资金中心,目前汇聚的资金是上海的1.3倍,也是香港的大约1.3倍;第三,北京是全球独角兽企业最集中的城市,独角兽企业占全球的四分之一,占中国的超过一半

其中第三点,是北京的最大优势

这意味着北京新经济的体量,可能相当于“深圳+上海+杭州”

未来独角兽企业将给北京带来更多的资金,并批量制造亿万富翁

雄安新区的出现,并不能分流多少北京楼市的购买力,因为雄安新区的房子是基本上不卖的,所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子

而京津冀的自然环境,在未来10年将有极大的改观

第三名:深圳目前深圳汇聚的资金,大概相当于上海的60%;深圳的实际生活人口,大概相当于上海的80%

但深圳的面积,只有上海的30%

也就是说,深圳的人口和资金密度,都至少相当于上海的2倍

深圳拥有的PCT国际发明专利,占全国的一半;深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”;深圳的独角兽企业,只比上海略少一些

大型科技企业,深圳则比上海多得多

深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心,深圳的市场自由度、创新文化氛围,也都显著好于上海

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零,如果以10年平均来看,在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里,深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一

而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的

深圳未来的房价将如何控制,是一件不可想象的事

第四名:上海上海仍然是“不断被北京加冕”的城市

一旦有好事,而北京不准备留给自己的时候,首先想到的基本上是上海

2018年内,上海将建设内地首个自由港,举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”

在去年的2035年版“总规”中,上海获得了中国城市最高规格的定位

上海目前汇聚的资金超过了香港,仅次于北京

中国金融要素市场,基本上都在上海

此外,上海还是中国经济联系世界的第二大门户

但遗憾的是,上海在新经济发展上不仅远远落后于北京,还被深圳超过、杭州逼近

上海的文化从骨子里讲究秩序和情调,跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合

这是上海的软肋,很难改变

第五名:杭州杭州经济非常活跃,目前独角兽企业数量超过深圳,在有的统计里甚至超过上海

杭州上市公司总市值超过广州

综合评价,杭州在新经济中的地位仅次于北上深,稳居前四

目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿,仅次于北上广深

背靠中国民营企业最发达的浙江省,杭州经济结构比较合理,所有制上充满活力,是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市

再加上自然条件优越、人文积淀深厚,杭州未来房价也非常值得看好

第六名:三亚海南楼市在2017年9月发生了重大转折,很多人还没有充分意识到

2017年9月22日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目

9月29日,海南省住房和城乡建设厅曾发布通知,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设

海南房地产的供应量将被严格管控,尤其是海景房将变得非常稀缺

三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市,其优质住宅将进入“贵族化”时代

美国房地产市场的演化结果告诉我们,两类城市的房价将长期居高不下:第一类是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地

第七名:厦门厦门的房价很高,很多人不理解

因为无论是人口还是经济总量,厦门都不突出

即便在福建省内,论GDP它也不如泉州,论汇聚的资金它不如福州

但你别忘了:厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”,仅仅这一点它就足以比肩三亚,为高房价找到了第一个理由

2017年厦门在A股的IPO公司10家,超过绝大多数省会城市

第八名:广州在最近一波牛市里,一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”,广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质

下一波行情,恐怕也会如此

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿,不到北京的一半,相当于深圳的72%,杭州的140%

这说明,广州经济实力雄厚,仍然对“强二线城市”保持相当大的优势

第九、第十未来10年,中心区房价的九、十名,将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生

全球房产泡沫最大的8个城市瑞银集团提醒,世界上有一些城市的房价攀升速度已经呈现出潜在的不可持续状态,其中有八座城市面临泡沫风险,图中以红色标出

多伦多:在瑞银的报告中,多伦多的泡沫风险指数高达2.12,名列全球第一

在过去5年,这个加拿大城市的平均房价比2011年上涨了近50%,泡沫风险急剧上升

斯德哥尔摩:泡沫风险指数2.02,仅次于多伦多列全球第二

经过通胀指数调整之后,这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍

慕尼黑:泡沫风险指数1.92,次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三

温哥华/悉尼:泡沫风险指数均为1.80

就悉尼而言,从1980年以来,这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%,就这个指标而言,悉尼在全球各大城市中首屈一指

伦敦:泡沫风险指数为1.77

过去10年来,这个英国城市的房价涨了15%

香港:泡沫风险指数为1.74

香港的人均居住面积只有14平方米,或150平方英尺

相比之下,在意大利的米兰,你只要工作5.7年,就足以买一套60平方米,或650平方英尺的公寓单位,难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09!阿姆斯特丹:泡沫风险指数为1.59,超过了1.50的水平

按照瑞银的定义,指数超过1.50的城市存在房地产泡沫风险,指数越大,风险越高,以上8个城市就属于这个情况

若指数在0.5至1.5之间,就属于物业过高估值的城市

若指数在-0.5至0.5之间,就属于物业合理估值的城市,若指数在-1.5至-0.5之间,就属于物业估值过低的城市

再看去年一年房价的年涨幅,经过通胀指数调整之后,多伦多高达20%,同样全球称冠,香港近20%居其次,阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超过10%

而从过去5年来看,经过通胀指数调整之后,旧金山、慕尼黑及悉尼达到或超过10%;多伦多和斯德哥尔摩则接近10%

银行家们认为,一旦一座城市的年均房价以10%的速度增长,那么连续七年就有望翻倍,而这看起来并不能长久持续下去

换一个角度,从房价负担能力来比较,中国香港冠绝全球

引述美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际房价负担能力”榜单发文称,香港已连续八年稳坐第一,当地房价属于“极度负担不起”之列

报告称,香港的房价负担能力过去两年进一步恶化,从2016年的18.1倍升至19.4倍,如今处于空前高位

这意味着,一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅

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